Покупка недвижимости иностранцем в Казахстане: квартира, дом, земля, ИИН, нотариус и налоги

Да, иностранец может купить в Казахстане квартиру или дом: прямого запрета на приобретение жилья иностранными гражданами нет, и такие сделки проходят регулярно. Земельный участок под жилым домом тоже может находиться в собственности иностранца — Земельный кодекс запрещает ему только земли сельскохозяйственного назначения и лесоразведения (и ограничивает отдельные территории, например пограничную зону). Для сделки понадобится ИИН, право собственности возникает после государственной регистрации, а сама покупка не даёт ни РВП, ни ПМЖ.

Что можно купить, а что нельзя

Земельное законодательство в 2025–2026 годах активно меняется, поэтому для участков, особенно за пределами городов, проверяйте актуальную редакцию кодекса до внесения задатка.

Если иностранец получил по наследству или в дар имущество, которое не может ему принадлежать (например, сельхозземлю), Гражданский кодекс требует произвести его отчуждение в течение года.

Пошаговый порядок сделки

1. Получите ИИН. Без индивидуального идентификационного номера нотариус не удостоверит договор, а налоговый орган не сможет начислять налог на имущество. ИИН оформляется в ЦОН или через консульство.
2. Проверьте объект. Запросите выписку о зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог), проверьте собственников, наличие несовершеннолетних, согласие супруга продавца, отсутствие долгов по коммунальным платежам.
3. Подготовьте документы покупателя. Паспорт с нотариально заверенным переводом на казахский или русский язык; если сделку проводит представитель — доверенность, оформленная за рубежом с апостилем или легализацией (см. апостиль и перевод документов).
4. Договор купли-продажи. С 8 сентября 2026 года сделки с недвижимостью, подлежащие регистрации, удостоверяются у нотариуса по месту нахождения объекта: квартиру в Алматы — у алматинского нотариуса. Если вы не владеете языком договора, нужен переводчик.
5. Расчёты. Оплату обычно проводят через банк — безналичным переводом или через депозит нотариуса. Чтобы перевести деньги из-за рубежа, заранее откройте банковский счёт в Казахстане и уточните требования банка к подтверждению происхождения средств.
6. Государственная регистрация. Право собственности возникает с момента регистрации. После нотариального удостоверения сведения передаются в регистрирующий орган электронно; при сделке без нотариуса регистрация проходит через ЦОН.

Новостройка или вторичное жильё

Схема выше описывает покупку готового жилья с зарегистрированным правом. При покупке в новостройке у застройщика договор обычно заключается до ввода дома в эксплуатацию — по модели долевого участия. Право собственности регистрируется только после сдачи дома, а до этого у покупателя есть права требования по договору. Проверьте, что застройщик привлекает деньги дольщиков на одном из оснований, предусмотренных законом о долевом участии в жилищном строительстве (например, с участием Единого оператора жилищного строительства), и что договор зарегистрирован в установленном порядке. Риски задержки сдачи дома ложатся на покупателя, поэтому иностранцу, которому нужен адрес для регистрации по месту жительства уже сейчас, удобнее вторичное жильё.

Покупка через компанию

Если недвижимость нужна для бизнеса — офис, склад, торговое помещение, — её можно оформить на казахстанское ТОО, учредителем которого является иностранец. Тогда к объекту применяются правила для юридических лиц (налог на имущество юрлиц, амортизация, НДС при определённых операциях), а продажа объекта облагается в рамках налогов компании. Это решение принимается вместе с бухгалтером до сделки, а не после.

Расходы

Размер нотариального тарифа зависит от вида сделки и нотариуса; по данным публикаций 2026 года, базовая стоимость договора купли-продажи для физлиц — порядка 12 МРП (около 52 000 ₸ при МРП 4 325 ₸), к этому добавляются услуги технического и правового характера. Сбор за регистрацию права — небольшой, в пределах долей МРП. Отдельно закладывайте перевод документов, услуги риелтора и, при необходимости, оценку.

Налоги собственника-иностранца

• Налог на имущество физических лиц. Платят все собственники жилья в Казахстане, включая иностранцев. Декларацию подавать не нужно: налог исчисляет орган госдоходов, уплатить его нужно до 1 октября года, следующего за отчётным, — через eGov или банковское приложение. За просрочку начисляется пеня.
• Земельный налог — если в собственности есть участок; порядок аналогичный.
• ИПН при продаже. Если нерезидент продаёт казахстанскую недвижимость дороже цены покупки, разница облагается ИПН — по общему правилу 15% (для резидентов государств с льготным налогообложением — 20%). При получении объекта в дар или по наследству стоимость приобретения принимается равной нулю. Декларация 270.00 — до 15 сентября следующего года. Для налоговых резидентов РК условия и возможные освобождения зависят от срока владения — уточняйте у бухгалтера. Как определяется статус, мы разобрали в статье о налоговом резидентстве иностранца.
• Доход от аренды. Если вы сдаёте квартиру, доход облагается ИПН; для нерезидента его удерживает арендатор-агент или он декларируется самостоятельно.

Покупка жилья и ВНЖ

Частый вопрос — даёт ли покупка квартиры вид на жительство. Нет. В Казахстане нет программы «ВНЖ за недвижимость»: собственность не входит в перечень оснований ни для РВП, ни для ПМЖ. Статус оформляется по своим основаниям — работа, бизнес-иммигрант, воссоединение семьи, учёба. Собственное жильё при этом помогает: оно подтверждает место проживания, нужно для постановки на учёт по адресу, а для налогового резидентства входит в условия «центра жизненных интересов».

Иностранцы, постоянно проживающие в Казахстане, по закону имеют в жилищной сфере те же права, что и граждане. Однако государственные жилищные программы и льготная ипотека, как правило, рассчитаны на граждан РК; на обычную банковскую ипотеку иностранцу-нерезиденту рассчитывать сложно.

Типичные ошибки

• Вносить задаток до проверки объекта. Обременения и споры между наследниками всплывают уже после передачи денег.
• Покупать участок, не проверив целевое назначение. Если земля числится сельхозназначением, иностранцу её не зарегистрируют.
• Рассчитывать на ВНЖ через покупку. Статус нужно оформлять отдельно и заранее — иначе вы владеете квартирой, но можете находиться в стране только в пределах безвизового срока или визы.
• Забыть о налоге на имущество. Неуплата до 1 октября ведёт к пене и может помешать сделкам в будущем.
• Оформлять доверенность без апостиля. Нотариус не примет иностранный документ без надлежащего оформления.

Сроки

• ИИН — как правило, в течение нескольких рабочих дней.
• Проверка объекта и подготовка договора — от нескольких дней.
• Регистрация права после нотариального удостоверения — в электронном порядке, обычно в течение нескольких рабочих дней.

Visa Navigator не проводит сделки с недвижимостью, но помогает иностранцам с тем, что нужно до и после покупки: ИИН, перевод и апостиль документов, а главное — легальный статус для проживания в купленной квартире через РВП или ПМЖ. Решение о выдаче разрешения принимают органы внутренних дел. Подробнее — на странице вид на жительство (ПМЖ).

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы и практика меняются — актуальность проверяйте на дату обращения.