外国人能在哈萨克斯坦买房吗？公寓、独栋住宅、土地、IIN、公证与税费

可以，外国人能在哈萨克斯坦购买公寓或独栋住宅：法律没有直接禁止外国公民购置住房，此类交易经常发生。住宅下的地块也可以归外国人所有——《土地法典》只禁止外国人拥有农业用地和造林用地（并对边境地区等特定区域加以限制）。交易需要IIN（个人识别号），所有权在国家登记后产生，而购房本身不会带来临时居留或永久居留。

哪些可以买，哪些不可以

2025–2026年土地立法变化频繁，因此购买地块（尤其是城市以外的地块）前，请在支付定金之前核实法典的最新版本。

如果外国人通过继承或赠与获得了依法不能归其所有的财产（例如农业用地），《民法典》要求在一年内将其转让。

交易步骤

1. 办理IIN。 没有个人识别号，公证人不会公证合同，税务机关也无法计征财产税。IIN可在公共服务中心（ЦОН）或通过领事馆办理。
2. 核查房产。 申请已登记权利和权利负担（查封、抵押）的摘录，核实所有权人、是否涉及未成年人、卖方配偶同意以及是否拖欠物业公用事业费。
3. 准备买方文件。 护照及经公证的哈萨克语或俄语译文；如由代理人签约，在国外出具的委托书须办理海牙认证或领事认证（参见海牙认证与文件翻译）。
4. 签订买卖合同。 自2026年9月8日起，须登记的房地产交易由房产所在地的公证人公证：阿拉木图的公寓由阿拉木图的公证人公证。若不懂合同语言，需要翻译在场。
5. 付款。 通常通过银行转账或公证人提存账户支付。如需从国外汇款，请提前在哈萨克斯坦开立银行账户，并了解银行对资金来源证明的要求。
6. 国家登记。 所有权自登记之时产生。公证后，信息以电子方式传送至登记机关；不经公证的交易则通过公共服务中心办理登记。

新房还是二手房

上述流程针对已登记产权的现房。向开发商购买期房时，合同通常在楼宇竣工验收前按共同参建模式签订。所有权只有在交房后才能登记，在此之前买方享有合同项下的债权。请核实开发商是依据《住宅建设共同参与法》规定的某一种方式（例如有住宅建设统一运营商参与）吸收购房款，且合同已按规定登记。延期交房的风险由买方承担，因此需要立即取得居住登记地址的外国人选择二手房更为方便。

通过公司购买

如果房产用于经营——办公室、仓库或商铺——可以登记在由外国人担任创始人的哈萨克斯坦有限责任合伙企业（TOO）名下。此时适用法人规则（法人财产税、折旧、特定交易的增值税），日后出售也在公司税务框架内处理。这一决定应在交易前与会计师共同作出。

费用

公证费取决于交易类型和公证人；据2026年的公开报道，个人之间买卖合同的基本费用约为12 MRP（按2026年MRP 4,325坚戈计约52,000坚戈），另加技术和法律服务费。产权登记费很低，只有几分之一个MRP。翻译、中介以及必要时的评估费用需另行预算。

外国业主的税费

• 个人财产税。 在哈萨克斯坦拥有住房的所有业主（包括外国人）都须缴纳。无需申报：由国家收入机关计算税额，须在次年10月1日前通过eGov或银行应用缴纳。逾期将加收滞纳金。
• 土地税——如拥有地块，程序类似。
• 出售时的个人所得税。 非居民以高于购入价的价格出售哈萨克斯坦房产时，差额须缴纳个人所得税，一般税率为15%（对优惠税制国家的居民为20%）。通过赠与或继承取得的房产，购入成本按零计算。270.00申报表须在次年9月15日前提交。对于哈萨克斯坦税务居民，条件及可能的免税取决于持有期限，请咨询会计师。税务身份如何认定，见外国人税务居民身份一文。
• 租金收入。 出租公寓的收入须缴纳个人所得税；对于非居民，由作为税务代理人的承租方扣缴或自行申报。

购房与居留

常见问题是买公寓能否获得居留许可。不能。 哈萨克斯坦没有“购房移民”项目：房产所有权不属于临时居留许可或永久居留的法定依据。身份须依据工作、商业移民、家庭团聚、学习等理由办理。不过自有住房确有帮助：它证明居住地点，是按地址登记所需，也是税务居民“生活利益中心”的条件之一。

依法在哈萨克斯坦永久居住的外国人在住房方面享有与公民相同的权利。但国家住房计划和优惠按揭一般面向哈萨克斯坦公民，非居民外国人很难获得普通银行按揭贷款。

常见错误

• 未核查房产就付定金。 权利负担和继承人之间的纠纷往往在付款后才暴露。
• 未核实用途就买地。 如果土地属于农业用地，将无法登记到外国人名下。
• 指望通过购房获得居留。 身份须单独且提前办理，否则您虽然拥有公寓，却只能在免签期限或签证期限内停留。
• 忘记财产税。 错过10月1日期限会产生滞纳金，并可能影响日后交易。
• 使用未经海牙认证的委托书。 未经适当手续的外国文件公证人不会接受。

时间

• IIN：通常几个工作日。
• 房产核查与合同准备：几天起。
• 公证后的产权登记：电子办理，通常几个工作日内完成。

Visa Navigator 不代理房地产交易，但可以协助外国人办理购房前后所需的事项：IIN、文件翻译和海牙认证，最重要的是通过RVP或永久居留取得在所购住房合法居住的身份。是否发放许可由内务机关决定。详情见永久居留服务。

本文仅供参考，不构成法律意见。法规与实践会发生变化，请以办理当日的最新要求为准。